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住まいるアドバイス Vol.26 共用部分と専有部分(その2)

[阪急不動産お客さまセンター 2016年03月18日]

 朝晩はまだ肌寒さがあるものの、日増しに暖かくなり過ごしやすい季節となりました。
 今年は全国的に梅の開花は早かったようですが、桜の開花はどうでしょうか。桜の開花時期よりも、花粉の飛散情報の方が気になるという方もいらっしゃるとは思いますが、スギからヒノキへと花粉のピークは4月上旬頃まで続きますので、花粉症の方は、気温が高く乾燥している日や、風の強い日はマスクを付けるなど、対策をお忘れなく。

 前回は、共用部分と専有部分の範囲についてお伝えしましたが、お手持ちの管理規約集はご覧いただきましたでしょうか?管理規約集には、マンションで暮らしていくためのルールがたくさん書かれています。トラブルを未然に防ぐためにも、基本的なルールは必ずご一読ください。

 まず、区分所有者が全員で共有している共用部分についてお伝えしたいと思います。
 みなさまはお住まいのマンションの清掃がどのくらいの頻度で清掃されているのか、対象範囲はどこまでなのかご存知ですか?お住まいのマンションによって頻度や範囲は決められており、週6回清掃する場所もあれば、月1回の清掃の場所もあり、これもまた管理規約集に記載されています(一部除く)。

 また、管理規約集には清掃範囲や清掃方法などの詳細が記載されていなかったり、清掃頻度が「適時」と記載されている場合があります。「清掃範囲の場所を知りたい」、「共用部分で汚れているところがあり、次はいつ清掃なのか知りたい」など気になることがあれば、まず管理員へお問い合わせください。
 「専有部分じゃないからよく分からない」ではなく、お住まいのみなさまで共有している共用部分がどのように維持管理されているか知っておくことが大切です。

 清掃についてだけではなく、共用部分の電球が切れている、植栽が枯れている、ごみ置場の扉が開閉しにくいなど、点検が必要な場合も、まず管理員へお問い合わせください。また、管理員の勤務時間外や休日の場合は管理会社へお問い合わせください。もし、緊急であったため、入居者の方よりメーカーへご連絡した場合も、管理員もしくは管理会社へご連絡していただくようお願いいたします。

 基本的に、区分所有者が全員で共有している共用部分についてのお問い合わせ窓口は管理員や管理会社となりますが、共用部分には、特定の区分所有者だけが利用でき、その他の区分所有者は利用することができない専用使用部分という部分があります。
この専用使用部分の維持管理などはどうすればいいのでしょうか?また、管理員や管理会社にご連絡した方がいいのでしょうか?

 バルコニーや専用庭など、専用使用部分は共用部分と違って特定の区分所有者が利用しますので、維持管理は利用している区分所有者が行います。しかし、専用使用部分の範囲は分かりづらく、特に共用廊下に設置されているルーバー式面格子や給排気口など(左写真)、共用部分の定期清掃か、区分所有者で清掃するのか分からないというお問い合わせが多くあります。基本的にはルーバー面格子や給排気口の清掃は区分所有者で行いますが、マンションや取付位置によって共用部分の定期清掃で行っている場合がありますので、清掃範囲が分からない場合は、まず管理会社へお問い合わせください。

 ただ、気を付けていただきたいのが、専用使用部分の点検や修繕の場合、区分所有者の方からメーカーなどへ直接ご連絡をお願いする場合と、一旦管理会社にて受付する場合があります。
 また、傷付いた玄関扉の外側を別の色で塗装したり、破損してしまった網入りガラスを透明ガラスに交換したりなど、外観や仕様を無断で変更してはいけませんし、共用部分にかかる修繕は、申請及び管理組合の承認が必要(緊急時に必要とする修繕工事を除く)です。

 他にも専用使用部分は特定の区分所有者が利用しますが、管理規約集で使用細則が定められており、例えば、専用庭を掘削したり、樹木を植えることが禁止されていたり、バルコニーの避難器具のまわりに避難の妨げとなるような物を置くことは禁止されています。
 使用細則の内容はマンションによって異なる場合もありますが、トラブルを未然に防ぐためにも、使用細則を必ず確認しましょう(管理組合で改訂している場合もあります)。

 いかがでしたか?専用使用部分の維持管理は区分所有者ですが、故障・破損は共用部分なので故意・過失でない限り管理組合の費用負担になりますので、費用についても分からないことがある場合は、管理会社へお問い合わせしてみてください。
 
 次回は専有部分についてお伝えしたいと思います。季節の変わり目ですので、みなさまお身体をご自愛ください。

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